我国公募REITs发展如何，痛点何在，走向何处？这场会议给出答案……

发布时间：2025-07-07 06:44:17 来源：主忧臣辱网 作者：综合

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来源：国际金融报

4月15日至17日，点何2022清华五道口全球金融论坛在北京隆重召开，场会出答本届论坛以“行稳致远，发展金融助力高质量发展”为主题。何痛何处

全国政协委员、点何中国证监会原主席肖钢，场会出答上海证券交易所党委委员、发展副总经理卢大彪，何痛何处美国威斯康星大学麦迪逊分校威斯康星商学院John P.Morgridge杰出讲席教授、点何原新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒，招商局蛇口工业区控股股份有限公司总经理助理、资产管理中心总经理余志良，中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇参加了第三场全体大会——“基础设施建设与REITs探索实践”，并发表了各自对REITs当前发展状况，以及未来如何推进的看法。

肖钢：研究完善REITs相关法规

关于如何进一步推进REITs的发展，肖钢从三方面提出建议：

第一，研究修订相关法律或制订单独的法规。肖钢表示，REITs在性质上属于证券，但与股票、债券、资产证券化产品等有很大区别，要依托《证券法》将REITs作为一个独立的证券品种制定专门的法规，确立REITs的性质定位，构建一整套适应REITs特点的发行、上市、交易、信息披露和投资者保护等制度规范。目前采用“公募基金+ABS”的方式是符合现行法律的可行方案，有利于及早地启动试点，破冰前行。但带来的问题是产品结构层级过多，法律关系复杂，运行和监管成本增加，市场主体的职责界定和协调难度增大，要针对试点当中存在的问题完善相关法律，作出新的制度安排，从而优化产品的设计，简化产品的结构和交易的结构，健全监管的办法。

第二，优化运行机制。肖钢认为，首先要鼓励地方和企业拿出更多的优质资产来参与REITs。要扩大REITs的规模，才能使产品的品种起到应有的作用。要进一步摸清项目的底数，建立分类的项目库，做到“应入尽入”，落实项目的申报条件，压缩项目的申报周期。其次，要促进基础设施专业营运能力和资本运作能力的有机结合。REITs的价值创造主要来源于资产组合的运营管理和资本结构的管理，因此它具有天然的产业和金融融合的特点。在这个基础上建立扩募机制，只要建立了高效透明的扩募机制，才有利于盘活资产存量，做大做强产融结合的平台。最后，要进一步推进形成市场化的评估定价体系。市场定价的权衡最终是市场博弈的结果，原始权益人愿意发，投资者还愿意买，这就是市场定价的均衡点，这需要长时间的摸索。

第三，加强投资者教育。肖钢指出，公募REITs自去年试点以来，投资者确实还不成熟，对投资标的的认识不是很清，“公募基金+ABS”其实未必是大量投资者现在熟悉的公募投资。公募REITs底层资产是运营稳定的基础设施，价值波动一般比较小，每年强制分红的比例比较高，因此相对股票投资稳定，但投资者也不要寄希望于项目的运营收入和未来的现金流持续大幅度的增长，投资REITs的风险和收益属于中等水平。REITs是封闭型基金，和一般的公募基金还有很大的不同，不能随时申购和赎回。因此当前还要进一步加强宣传力度，切实加强投资者的教育，落实投资者适当性管理，培育理性投资、长期投资、价值投资的理念，促进REITs平稳健康发展。

卢大彪：持续完善REITs配套机制

卢大彪指出，总体来看，基础设施REITs试点整体符合预期，试点工作取得了阶段性成效，主要体现在四个方面：

一是在现有的法律法规供给条件下找到了可落地、可操作的实施路径和方案；

二是挖掘出优质的试点项目，聚集效应初步显现；

三是REITs市场运行平稳有序，投资者认可度相对比较高；

四是基础设施运营稳健，业绩表现超预期。

卢大彪认为，REITs本质上是资产上市，不同于股票和债券，又兼具股票和债券的特性，具有稳定的收益回报，与股票债券类资产价格走势的相关性比较低，尤其是今年一季度REITs和股票债券的价格走势一致性是比较小的，与股票的互补性很强，有必要从新的大产品的角度看待REITs的发展。当前，我国基础设施领域规模庞大，沉淀了大量优质资产，REITs产品在盘活存量资产、畅通投融资循环方面大有可为。

卢大彪表示，下一阶段上交所将在REITs方面重点做好四件事：

一是围绕服务国家战略，抓好重点项目、示范项目落地。充分发挥上交所资本市场枢纽功能，推动优质项目资源持续供给，加速推进保障性租赁住房REITs试点，大力发展清洁能源等方面的REITs项目，科技产业园等创新驱动领域、文化旅游等民生保障领域也将是工作重点。

二是以制度建设为牵引，持续完善REITs配套机制。在证监会的指导下，上海证券交易所正抓紧制定扩募规则，近日已经向全社会公开征求意见，健全适配的业务系统和交易系统，做好扩募储备工作。同时，持续完善治理机制，优化信息披露，提升REITs运营效率；适时推动相关方面就REITs开展专项的立法。

三是不断提高审核的质量和效率。坚持开门办审核，送服务上门，倾听市场的意见，吸纳各方智慧，抓紧完善审核的流程和标准，不断增强市场主体的满意度和获得感。

四是做好市场监管和投资者教育。包括持续优化日常监管体系，督促规范运营，提高信息披露和风险揭示的针对性和有效性，保持中小投资者的合法权益，优化做市商制度，做好投资者教育，引导投资者正确认识REITs的金融属性和风险特征。

邓永恒：迫切需要开发一个可持续的坚实市场

邓永恒指出，疫情之后中国的GDP增长和复苏处于领先地位，带动了全球的GDP复苏，跨境房地产的投资在北京和上海一直增长。快速增长的结果是中国大多数的主要城市房价都有快速增长。

邓永恒表示，世界经济论坛最近发布的研究报告显示世界上只有3%的城市是可负担的，医生、警察、消防员、护士没有办法住在他们的工作地点附近或者是住在城市中心，他们需要花很多的时间和金钱在来回的交通上。现在中国的家庭没有太多的选择，只有把他们所有的存款都放到投资房地产上，但这有很高的风险，而且不安全。目前紧迫需要在中国开发一个长期的可持续的住房市场，必须要有一个坚实的市场，比如，REITs市场。

邓永恒认为，上个世纪90年代，可以看出美国REITs市值的迅速增长，马上增长到万亿市场。邓永恒引用2019年世界经济论坛报告作为总结，如果在这个世界上只有一少部分人能够支付得起住房，那就不是一个可持续发展的世界。

国内REITs是“边开车边修路”的过程

余志良和张宇在接下来的圆桌论坛环节中发表了各自对REITs市场的看法。

对于国内REITs上市以来的较好业绩表现，尤其是今年一季度出现的逆势上涨现象，张宇认为，长期收益现金流的稳定性表现给REITs提供了非常强的防御性，这是在股市大幅波动时的一种避险功能体现。相比全球主流REITs市场，国内REITs价格相对较高，但实际上，目前国内REITs的底层资产是优中选优，精中选精。

张宇表示，目前国内REITs市场处于起步阶段，虽然流通市值很小，但未来也将会有扩募，更多资产会通过REITs形式发行上市，这个过程会增加一些有效资产供给和扩大REITs市场规模，包括流通市值的规模。另外，政策也在鼓励长线资金和价值投资导向的机构进入REITs市场。同时，投资者教育和信息披露的工作也很重要。

余志良分享了REIT项目运作过程中的体会，他认为，产业园区本身是未来发展的一个重要赛道。显然，REITs的现金流特点以及产品属性与产业园区高度吻合。这解决了产业园区的重要痛点：重投入，周转慢，也能很好地打开产业园区的一个终极退出通道。

余志良表示，REITs本身是资产的上市平台，投资者很看重资产的经营能力，也会促进经营团队加大对资产的增值、改造和提升，同时也强化了团队的经营能力。所以，REITs不仅是一个简单的融资，也会让原始权益人更加注重资产质量的提升，促进团队能力的提升。无论是资源的周转还是能力的提升都符合战略目标。

余志良认为，国内REITs是“边开车边修路”的过程，不仅监管层做了大量的工作，原始权益人和工作团队也做了很多落地的研究，“公募基金+ABS”的模式在现有法律框架底下是一个最优的安排。从REITs的发展角度来讲，未来的发展架构存在一些多层级、链条长、信息不对称等问题。参照中国香港的市场，REITs就是一个上市公司，好处在于很多治理问题可以按照上市公司来进行管理和运作，同时也会有专项的监管。公募基金在证券投资上比较专业，但在底层资产管理上搭建的专业团队相对有限，未来在治理上，可以考虑让原始权益人“发牌”的安排。

谈及未来REITs扩容是否会与房地产行业相关，张宇表示，REITs在海外的发展路线先从房地产开始，然后是基础设施，我国REITs是从基础设施开始，未来能不能向房地产扩募，可能会是一个趋势。对比国际市场，绝大部分REITs的推出或机制改革创新，都跟当地的房地产市场风险相挂钩甚至是金融体系的关联体系相挂钩。从这个意义上讲，REITs是一个权益品种的融资，降低杠杆的同时直接挂钩于资产定价，通过收益率去定义资产价格，而不是通过市场比较法则，所以会促使反映资产的真实价格。

未来REITs是否会有更多民营企业加入，张宇表示，REITs的底层资产不仅是国企为主导，将来国企和民企都会有一定成分。首批REITs的底层资产多以国企为主是因为选择的行业很多都是国企主导的行业。加快推进公募REITs项目时，如果能够有意识的做一些民企项目试点，相当于也是推动整个REITs市场的发展。

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