每经记者 黄婉银 每经编辑 陈梦妤

“现在牡丹江市差不多是牡丹买套人均两套房及以上的状态，住房保有量很大。江手”

在日前发布的房领房5月国家统计局数据中，虽然70个大中城市有57个出现同比下降，跌城但黑龙江省牡丹江市成为全国唯一一个二手房跌幅为两位数的牡丹买套城市。

2022年5月，江手牡丹江二手房价格同比跌幅达到10.5%，房领房环比跌幅1.3%；一手相对平和，跌城同比跌幅为3%，牡丹买套环比增长0.3%。江手从安居客数据看，房领房牡丹江5月二手房成交均价约5000元/平方米，跌城6月目前的牡丹买套挂牌均价继续呈现下跌趋势。

安居客数据显示，江手今年以来，房领房牡丹江市周边的齐齐哈尔、佳木斯、大庆二手房房源价格均呈下行走势，佳木斯的均价从5月开始已经降至4500元/平方米以下，大庆从今年3月开始也降至5000元/平方米以下。

近日，《每日经济新闻》记者采访牡丹江本地房企人士、多位中介人士了解到，牡丹江目前市面上有不少总价在10万元以下的房源，有的总价甚至低到5万元以下。在人口净流出增加、供应增加、疫情等因素叠加影响下，牡丹江目前的房地产市场十分冷清，6月尤其明显，虽然购房者也会看房，但观望情绪极高，购买意向极低。

二手房挂牌最低4.8万起

如果将时间线拉长可以发现，其实从2020年5月开始，牡丹江的二手房价格指数同比跌幅就一直都居于70城首位。

上海易居房地产研究院智库中心数据显示，从2020年5月至今的一年时间里，牡丹江二手房价格指数跌幅在8个月里都排在70城第一位，另外4个月则排在第二位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进6月16日也表示，观察牡丹江2020年以来的数据，这（今年5月10.5%的同比跌幅）是各月份中跌幅最大的数据。

记者在安居客网站了解到，牡丹江目前的二手房挂牌房源总价最低在4.8万元起，均价约1000元/平方米；最高总价的为450万元左右的别墅房源，均价约12000元/平方米。

近日，记者以购房者身份在网上咨询多位牡丹江中介，其均表示，挂牌总价在4.8万~5.5万元的多套房源及标价是真实的，“有房本，手续齐全，房源还在，可随时看房”。

目前安居客上挂牌的牡丹江8万元以下的房源建造年代确实都在上世纪90年代或2003年前后，面积在50平方米上下。记者在咨询一套总价为14万元的房源时，中介表示，“价格还可以讲点，13万元，不议价。”

多个因素影响当地楼市

“现在由于各种因素影响，购房者的购买力下降了，而且现在牡丹江市差不多是人均两套房及以上的状态，一套是拆迁获得的，另一套是近几年因投资或改善需求所得的，住房保有量很强，一些业主就想尽快清掉这些不动产，比如10万元以下的老房子。”牡丹江一名品牌房企销售人士在接受《每日经济新闻》记者电话采访时如是表示。

其认为，牡丹江房地产市场在2018年下半年到2020年上半年疫情之前，受全国楼市热度等影响，房价还处于上行通道，不少品牌房企也加大投资力度，个别区域房价从5000元/平方米短时间就涨到7000元/平方米。但在2020年下半年以后，就开始进入下行状态。

牡丹江是黑龙江省东南部中心城市，辖绥芬河、海林、宁安、穆棱、东宁、林口6个县（市）和东安、西安、爱民、阳明4个城区。全市总面积4.06万平方公里，截至2021年末，全市户籍人口244.2万人，其中市区84.7万人。

人口净流出增多和房屋库存的不断增加，造成了牡丹江目前供远大于求的楼市状态。据2020年牡丹江市第七次全国人口普查主要数据公报，牡丹江市全市10个县（市）区的人口，与2010年第六次全国人口普查的2798723人相比，人口减少数量不少。

牡丹江市统计局数据显示，2021年全市房地产开发完成投资62.6亿元，同比增长7%。全市房屋施工面积1246.5万平方米，同比下降19%，其中住宅977.3万平方米，同比下降13.1%；新开工面积165.6万平方米，同比增长82.1%，其中住宅143.8万平方米，同比增长89.7%；商品房销售面积97.3万平方米，同比下降30.5%；商品房销售额44.6亿元，同比下降34.8%。

“疫情是其中一个因素，其次就是人口外流严重，原本这个市场就是外地投资客极少，以本地客户为主。在这种情况下，二手房市场也会进入一个非常低迷的状态，房源不断增多，包括一手房在内，牡丹江的房源饱和量已经很大了，新房也不是单纯依靠降价就能提高销量的。”前述房企人士称。

今年6月，牡丹江市住建局表示，全面调研分析该市人口数量、年龄结构、家庭结构、购房需求、购房能力等变化情况，根据城镇化推进速度，预测房地产市场供需关系，适时调整供房结构，推进“房地产一城一策十四五规划”编制；顺应农民工进城、家庭多子化和人口老龄化购房需求，适时制定出台购房补贴政策，拉动刚性需求。

另外，要支持重点项目销售房源进入选房超市，组织开展“房屋大集”，鼓励房企开通网上看房业务，促进商品房销售指标企稳；落实房源和核算房票基准价格，加快推进2021年度棚户区改造2834户动迁人预选房源工作，增加商品房销售面积20万平方米。

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