产业园公募REITs供需两旺 未来或存在扩募潜力

发布时间：2025-07-06 23:27:32 来源：主忧臣辱网 作者：热点

9月22日，产业存扩上交所公示临港创园REIT（简称“临港REIT”）基金认购申请确认比例结果，募R募潜基金募集期内获得广大投资者踊跃认购。供需

数据显示，两旺力9月以来，未或共有3只产业园公募REITs产品落地。产业存扩至此，募R募潜公募REITs即将扩容至20只，供需产业园REITs扩容至7只，两旺力数量上将位居首位，未或发行规模仅次于高速公路REITs。产业存扩业内人士指出，募R募潜基于我国优质的供需产业园资源以及产业园较为稳定的运营表现，产业园公募REITs市场成长空间较大，两旺力未来或存在扩募潜力。未或

临港REIT获积极认购

发售公告显示，临港REIT募集份额总额为2亿份，发售采用向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价配售、向公众投资者公开发售相结合的方式进行，初始战略投资者、网下投资者、公众投资者的发售份额分别为1.1亿份、0.63亿份、0.27亿份，根据询价结果确定基金认购价格为4.12元/份。

认购结果公告显示，截至9月20日，发售公告中披露的29家战略投资者皆已认购其承诺的基金份额；76家网下投资者管理的214个有效报价配售对象已全部进行网下认购，有效认购份额为93.26亿份，有效认购申请确认比例为0.6755%；截至9月19日，公众投资者有效认购份额为82.13亿份，有效认购申请确认比例为0.3287%，意味着公众投资者以1万元认购该基金，获配金额将不足33元。

结合临港REIT基金认购价格和有效认购规模计算，战略投资者、网下投资者、公众投资者的基金认购规模分别为4.53亿元、384.23亿元、338.39亿元，合计认购规模达727.16亿元。由于该基金设置了2亿份的募集规模上限，发售公告显示，预计募集资金总额为8.24亿元（不含认购费用和认购资金在募集期利息）。

另外，临港REIT发行成功的同时，国泰君安资管的另一只产业园公募REIT也得到积极认购。9月21日公告显示，国泰君安东久新经济REIT（简称“东久REIT”）公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售。

发售公告显示，东久REIT募集基金份额总额为5亿份，初始战略投资者、网下投资者、公众投资者发售份额分别为3.25亿份、1.225亿份、0.525亿份，根据询价结果基金认购价格为3.035元/份，预计募集资金总额为15.175亿元（不含认购费用和认购资金在募集期间产生的利息）。东久REIT的认购结果同样值得期待。

产业园成主力

目前，公募REITs产品已成为市场中重要的投资品种。数据显示，截至9月22日，上交所基础设施公募REITs市值合计442.43亿元，9月22日总成交额为1.75亿元；深交所基础设施公募REITs总市值为240.40亿元，9月22日总成交金额为0.62亿元。

与此同时，公募REITs市场表现十分亮眼。Wind数据显示，除9月20日成立但尚未上市的华夏合肥高新产园REIT之外，已成立的18只公募REITs上市首日平均涨幅近12%。其中，全国首批3只保障性租赁住房REITs上市首日均出现上涨30%触及涨停的情况。

公募REITs中，产业园REITs表现尤为亮眼。数据显示，截至9月22日，4只已上市的产业园公募REITs今年以来平均涨幅达到15.14%，远超REITs市场平均水平。其中，华安张江光大园REIT今年以来涨幅超过20%。

在发行市场上，9月以来新发售的华夏合肥高新产园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT三只产品全部为产业园公募REITs。并且，三只产品均发布了提前结束募集的公告，得到公众投资者的积极认购。

其中，华夏合肥高新产园REIT公告显示，网下投资者和公众投资者有效认购申请确认比例分别为0.6376%、0.2316%，也就是说，公众投资者认购1万元仅获配23元，刷新了公募REITs公众发售配售比例的纪录。

存扩募潜力

基于我国产业园REITs市场的整体特征，平安证券表示，产业园REITs在公募REITs各板块中涨幅居中，波动率居中（2.59%），最大回撤略高（19.72%）；收入主要来自于租金（一般超过80%），付现成本主要是运营管理费，成本端的弹性相对不大，其增长弹性主要来自租金和底层资产估值。

表示，我国的产业园类项目基本处于经济较发达地区，虽然二级市场价格走势有所分化，但结合分红等来看，整体带来了较可观的收益；相较于传统股债资产，产业园公募REITs具有高派息、信息披露完善等优点，目前项目资质好，且未来或存在扩募潜力。

对于产业园REITs深受资本市场认可的原因，中邮证券分析表示，由于我国产业园区规模庞大，存在大量运营成熟的优质园区，国家级经开区、高新区地区生产总值占GDP比重分别为10.6%和12.3%。优质园区受疫情冲击相对可控，整体运营较为平稳，出租率保持平稳增长。另外，租金具备成长空间，单位租金历史增长率约3%至10%，未来可能达到2%至5%。

在我国产业园公募REITs未来的扩容过程中，华泰证券认为，甄别优质项目、判断投资价值将成为关注重点，从基本面来看，产业园项目应该更加关注是否具有高质量的运营能力，可以参考出租率、租金、未来租金年复合增速等指标；从估值角度看，可以参考资本化率指标。

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